Ισπανία: αγορά ακινήτων, κερδοσκοπία και αντίσταση

Standard

των Μαρκ Φοντ και Τζέμα Γκαρσία

μετάφραση από τα αγγλικά: Γιάννης Χατζηδημητράκης

Στις αρχές του 21ου αιώνα, η Ισπανία πετούσε στα ύψη. Μετά από μια εκτεταμένη οικονομική φιλελευθεροποίηση και την υιοθέτηση του ευρώ στα τέλη της δεκαετίας του ’90, όλοι οι δείκτες ήταν ανοδικοί. Η Ισπανία καυχιόταν για την μεγαλύτερη χρήση του τσιμέντου στην Ευρωπαϊκή Ένωση, την πέμπτη σε όλο τον κόσμο, καθώς σχεδόν ένα εκατομμύριο σπίτια χτίστηκαν μόνο το 2006 –περισσότερα από ό,τι στη Γαλλία, τη Γερμανία και την Ιταλία μαζί. Πολλοί ήταν πεπεισμένοι ότι η ευημερία ήρθε για να διαρκέσει.

Χανς Μέμιντορφ, «Σπίτι κεφάλι»

Χανς Μέμιντορφ, «Σπίτι κεφάλι»

Αλλά η ανάπτυξη βασίστηκε σε μια φούσκα, όπου η εκτόξευση των τιμών των κατοικιών και τα πρωτοφανή ποσά των πιστώσεων προς τους κατασκευαστές και τους ιδιοκτήτες κατοικιών –και ως εκ τούτου η τεράστια υπερχρέωση– δημιούργησαν μια τρομακτική καταιγίδα. Ενώ πάνω από έξι εκατομμύρια νέα σπίτια χτίστηκαν και οι τιμές των κατοικιών αυξήθηκαν πάνω από 200% μεταξύ 1996-2007, τα χρόνια που ακολούθησαν η Ισπανία έχει δει να συσσωρεύονται εκατομμύρια άδειες κατοικίες, την οικοδομή σε στασιμότητα, πτώση των τιμών πάνω από 65 % και εκατοντάδες χιλιάδες κατασχέσεις σπιτιών.

Με μια οικονομία βασισμένη σε μεγάλο βαθμό στην αγορά ακινήτων, το σπάσιμο της φούσκας της αγοράς κατοικίας σήμανε το τέλος του λεγόμενου «ισπανικού θαύματος». Παρ’ όλα αυτά η κυβέρνηση δεν το δέχτηκε εύκολα: το Σοσιαλιστικό Κόμμα του Θαπατέρο στην αρχή αρνήθηκε την κρίση και στην συνέχεια ακολούθησε κεϋνσιανές συνταγές προσπαθώντας να σταματήσει την κατάρρευση της οικονομίας. Ωστόσο, σύντομα έγινε σαφές ότι χρειάζονταν πιο σοβαρά μέτρα.

Η Ισπανία συναντά την Blackstone.

Η φούσκα ακινήτων στην Ισπανία,  που αυξήθηκε θεαματικά και μετά έσκασε, μαζί με τις κρατικές παρεμβάσεις ως αποτέλεσμα της κρίσης, δημιούργησαν ελκυστικές ευκαιρίες για τους επενδυτές. Η Blackstone, το μεγαλύτερο ιδιωτικό επενδυτικό κεφάλαιο του κόσμου στις επενδύσεις real estate, έχει ξεκινήσει ένα μπαράζ αγορών στην Ισπανία, καθώς και σε άλλες προβληματικές αγορές ακινήτων σε όλο τον κόσμο (συμπεριλαμβανομένων των ΗΠΑ).

Τον Ιούλιο του 2014 η Blackstone κέρδισε σε έναν πόλεμο υποβολής προσφορών ένα χαρτοφυλάκιο κόκκινων στεγαστικών δανείων από την εθνικοποιημένη τράπεζα Caixa Cataluyna, νικώντας ανταγωνιστικές παγκόσμιες εταιρείες επενδύσεων, όπως η Goldman Sachs, η Oaktree Capital Group, η Lone Star Funds και η Apollo Global Management. H Blackstone απέκτησε με έκπτωση πάνω από 40%, 94.000 μη εξυπηρετούμενα στεγαστικά δάνεια, πληρώνοντας σύμφωνα με πληροφορίες 3.6 δισ. ευρώ για ένα χαρτοφυλάκιο το οποίο αποτιμάται σε 6,5 δισ., εκ των οποίων 572 εκ. είχαν κρατική εγγύηση.

Επίσης το 2014, η εταιρία, σε συνεργασία με την Magic Real Estate, δαπάνησε 40 εκ. ευρώ για να αποκτήσει την εταιρεία διαχείρισης ακίνητης περιουσίας της Caixa, Catalunya Caixa Inmobiliari, η οποία διαχειρίζεται και πουλάει ακίνητα και στεγαστικά δάνεια. Το εν λόγω χαρτοφυλάκιο αποτελείται από κόκκινα δάνεια, που είχαν συναφθεί από κατασκευαστές κατά την περίοδο της φούσκας.

Ως εκ τούτου η συμμετοχή της Blackstone στον τομέα των ακινήτων είναι πλούσια και ποικίλη: στεγαστικά δάνεια, εταιρείες real estate, 600 μονάδες εργατικών κατοικιών από την «κακή» τράπεζα της Ισπανίας Sareb, και επιπλέον αγορά δεκαοκτώ συγκροτημάτων κοινωνικής κατοικίας από την Δημοτική Εταιρεία Στέγασης του Δήμου Μαδρίτης (la Empresa Municipal de Vivienda y suelo, EMVS), σε συνεργασία με την ισπανική εταιρία Magic Real Estate.

Μαζί με την Blackstone, και άλλα funds έχουν προσγειωθεί στη χώρα μεταξύ των οποίων η Cerberus (η οποία εξαγόρασε την θυγατρική real estate της Bankia για 90 εκ. ευρώ), η Texas Pacific Group (μεγαλώνοντας το χαρτοφυλάκιο της με περισσότερα από 30.000 ακίνητα και δάνεια από την Sareb), η Azora (η οποία διαχειρίζεται 689 δημόσιες οικιστικές μονάδες στη Βαρκελώνη), η Goldman Sachs (η οποία αγόρασε 3.000 διαμερίσματα για χαμηλά εισοδήματα από την περιφερειακή κυβέρνηση της Μαδρίτης) και η Lone Star (αγοράζοντας γη).

Σε μια συνάντηση διεθνών επενδυτικών κεφαλαίων που πραγματοποιήθηκε στη Μαδρίτη το 2014, η αγορά ενοικίασης ακινήτων της Ισπανίας θεωρήθηκε ως μια μεγάλη επενδυτική ευκαιρία, με τον Luis Lazaro της Magic Real Estate να αναγνωρίζει ότι οι νομοθετικές αλλαγές που καθιστούν ευκολότερο για τους ιδιοκτήτες να εκδιώξουν τους ενοικιαστές και επιτρέπουν τη μεταβίβαση των κοινωνικών κατοικιών σε επενδυτικά κεφάλαια ακινήτων, καθιστούν την Ισπανία ευνοϊκή αγορά για τους διεθνείς επενδυτές.

Κερδοσκοπώντας με τις ζωές των ανθρώπων

Μαθαίνοντας από τα μέσα ενημέρωσης ότι η Blackstone θα έχει τα κλειδιά της ζωής τους, οι κάτοχοι στεγαστικών δανείων οι οποίοι είχαν υπογράψει ενυπόθηκο δάνειο με την Caixa κατά τη διάρκεια της οικοδομικής έξαρσης και τώρα δεν είναι πλέον σε θέση να πληρώσουν, κυριεύτηκαν από ανασφάλεια. Σε αντίθεση με τις ΗΠΑ και άλλες χώρες, στην Ισπανία, η κατάσχεση δεν διαγράφει το χρέος του δανείου: οι κάτοχοι στεγαστικών δανείων εξακολουθούν να είναι υπόλογοι για το χρέος, το οποίο επίσης εξαιρείται από τυχόν αίτηση πτώχευσης (όπως συμβαίνει με τα φοιτητικά δάνεια στις ΗΠΑ).

Ενώ μερικοί δανειολήπτες είχαν εξασφαλίσει μια προφορική συμφωνία με την Caixa για διαγραφή του χρέους, με αντάλλαγμα την παραχώρηση του σπιτιού τους (dación en pago-πληρωμή σε είδος), δεν ξέρουν αν τα κεφάλαια-γύπες θα σεβαστούν αυτές τις συμφωνίες. Προς το παρόν, σύμφωνα με τον Carlos Macias, εκπρόσωπο της οργάνωσης για το δικαίωμα στέγασης PAH (Plataforma de Afectados por la Hipoteca — Πλατφόρμα των πληγέντων από τις υποθήκες) στη Βαρκελώνη, τα funds ενημέρωσαν την PAH σε μια άτυπη συνάντηση: «Ο στόχος μας είναι να κάνουμε μπίζνες με τα διαμερίσματα και, ως εκ τούτου, να απομακρύνουμε τους οφειλέτες γρήγορα και χωρίς να έχουμε στα υπόψη την παροχή σ’ αυτούς κοινωνικού ενοικίου (μίσθωμα οριζόμενο κατ’ ανώτατο όριο στο 30% του εισοδήματος του νοικοκυριού)».

Στη Μανρέσα, μια πόλη κοντά στη Βαρκελώνη, ο Μοχάμεντ διαπραγματεύθηκε με την Caixa μια συμφωνία διαγραφής του ενυπόθηκου δάνειου του με αντάλλαγμα το σπίτι του, αλλά φοβόταν ότι η συμφωνία θα ήταν ένα άχρηστο κομμάτι χαρτιού, αν δεν το υπέγραφαν σύντομα. Η μόνη βεβαιότητα που μπόρεσε αν αποκτήσει ήταν υπό όρους: Η Caixa προσέφερε μια «συμφωνία αναμονής» όπου δεσμευόταν να παγώσει την απαίτηση αποπληρωμής από άτομα που βρίσκονται σε αδυναμία μέχρι την ολοκλήρωση της πώλησης στις Blackstone και BBVA, με την προϋπόθεση ότι «δεν θα κινήσουν κανενός είδους άμεση ή έμμεση ενέργεια κατά της τράπεζας».

Μετά από την ολοκλήρωση της πώλησης αυτής πριν μερικούς μήνες, η Blackstone έκανε προσφορές σε μερικές οικογένειες να τους πληρώσει 2.000 ευρώ, με την προϋπόθεση ότι θα εγκαταλείψουν το σπίτι τους και θα σταματήσουν να ζητούν κοινωνική ενοικίαση. Ενώ αυτές είναι σαφώς τακτικές ελέγχου του πληθυσμού, για να διασφαλιστεί ότι οι άνθρωποι θα ακολουθούν τους κανόνες της Blackstone, οι πρακτικές αυτές υποδηλώνουν, επίσης ένα πιθανό τρωτό σημείο της Blackstone. Συνηθισμένη να ασκεί τις δραστηριότητές της με ελάχιστη κρατική παρέμβαση, η εταιρεία πιθανόν είναι ανήσυχη σχετικά με το κατά πόσον τα ισχυρά κοινωνικά κινήματα έχουν προκύψει στην Ισπανία ως απάντηση στις κατασχέσεις, με πιο σημαντικό την PAH, μπορεί να επηρεάσουν τα κέρδη της.

Αν το αμερικάνικο fund μπορέσει να εισπράξει μέρος του χρέους από το χαρτοφυλάκιο της Caixa και θέσει τις ιδιοκτησίες προς πώληση, η επιχείρηση θα είναι επικερδής γι’ αυτήν. Η Blackstone έχει μεγάλη εμπειρία στον τομέα της διαχείρισης περιουσιακών στοιχείων στις Ηνωμένες Πολιτείες, πρόσφατα απέκτησε περίπου 50.000 κατασχεμένα σπίτια, τα διέθεσε προ ενοικίαση και τιτλοποίησε το εισόδημα από τα ενοίκια.

Η εταιρεία έχει επίσης βρει έναν άλλο τρόπο για να αυξήσει τα κέρδη της: πληρώνοντας λιγότερους φόρους. Είναι μία από τις 340 πολυεθνικές που υπέγραψε μυστικές συμφωνίες με το Λουξεμβούργο, αναγνωρισμένο φορολογικό παράδεισο, για να επωφεληθεί από τους πολύ χαμηλούς φορολογικούς συντελεστές της χώρας. Στην πραγματικότητα, ένας από τους επιχειρηματίες που κατέχουν θέσεις σε διάφορες θυγατρικές της Blackstone, ο Jean-François Pascal Emmanuel Bossy, έχει εταιρείες με έδρα το Λουξεμβούργο και άλλες στις Νήσους Κέιμαν . Έτσι η Blackstone, χρησιμοποιώντας παλιές και νέες στρατηγικές για εισπράττει μισθώματα από υποτιμημένα περιουσιακά στοιχεία και από ανθρώπους, ενισχύει το χαρτοφυλάκιο της και τα κέρδη της σε όλο τον κόσμο.

Οργανωμένος αγώνας κατά των επενδυτικών εταιρειών

Η Blackstone και οι άλλες εταιρείες παγκόσμιας εμβέλειας αντιπροσωπεύουν τόσο μια πρόκληση για τα κινήματα κοινωνικής δικαιοσύνης όσο και ένα σημείο συσπείρωσης. Είναι σαφές ότι η Ισπανία δεν είναι μόνη: οι μεγάλοι επενδυτές έχουν βάλει στο στόχαστρο και άλλες αγορές ακινήτων που βρίσκονται σε σοβαρή ύφεση λόγω της παγκόσμιας οικονομικής κρίσης, συμπεριλαμβανομένων των ΗΠΑ και της Ιρλανδίας. Για τις παγκόσμιες επενδυτικές εταιρείες, οι κατασχέσεις από εκατομμύρια ιδιοκτήτες των ακινήτων τους έχει γίνει μια ευκαιρία –η οποία διευκολύνεται από το κράτος– να συγκεντρώσουν χαρτοφυλάκια ακίνητης περιουσίας με έκπτωση, η οποία θα οδηγήσει σε ένα νέο κύμα οικονομικών απαλλοτριώσεων.

Με αυτό τον τρόπο ξεκινά ένα νέο κεφάλαιο στη σχέση μεταξύ επενδύσεων και αγοράς ακινήτων. Έχουμε πλήρη επίγνωση του πώς αυτή η σχέση βαθαίνει την αστική και οικονομική κρίση. Το τωρινό καθήκον μας είναι να κατανοήσουμε πως αυτή ανασυντίθεται εξαιτίας αυτών των κρίσεων, και πως το αστικό τοπίο αναδιαμορφώνεται καθώς κινητοποιείται στην επίτευξη οικονομικών προσόδων.

Θα πάρει χρόνο για να εκτιμηθούν οι επιπτώσεις της δράσης της Blackstone και των άλλων επενδυτικών εταιρειών στην Ισπανία. Ο τρέχον φόβος είναι ότι τα ενοίκια και οι εξώσεις θα αυξηθούν, αλλά είναι απίθανο αυτό να συμβεί ομοιόμορφα στο αστικό τοπίο. Αντίθετα, μπορεί να δούμε αυξημένες κοινωνικό-χωροταξικές διαφοροποιήσεις, καθώς οι επενδυτές αναπτύσσουν αποκλίνουσες στρατηγικές για ιδιοκτησίες που αγοράζονται σωρηδόν, ίσως υποβαθμίζοντας τις χαμηλής αξίας ιδιοκτησίες στα περίχωρα και αναβαθμίζοντας εκείνες στο κέντρο, όπως είδαμε στο Βερολίνο, όταν ιδιωτικά επενδυτικά κεφάλαια αγόρασαν συγκροτήματα κοινωνικής κατοικίας μετά τη δημοσιονομική κρίση των μέσων της δεκαετίας του 1990.

Στις ΗΠΑ, η Blackstone και άλλοι επενδυτές έχουν αγνοήσει στο σύνολό τους ιστορικά φτωχές και καταπιεσμένες κοινότητες, καθώς τα θεσμικά κεφάλαια κατευθύνονται στην αγορά κατασχεμένων σπιτιών στα μεσοαστικά προάστια. Ο τρόπος που η χρηματιστικοποίηση μετά την κρίση αναδιαρθρώνει το αστικό τοπίο είναι πολύπλοκός, εξαρτάται από τους προηγούμενους κύκλους ανάπτυξης, την κρατική παρέμβαση και τις δυναμικά εξελισσόμενες επενδυτικές στρατηγικές.

Αυτό, βέβαια, δεν αποκλείει τη δυνατότητα του κοινωνικού μετασχηματισμού. Μάλιστα, ο παραλληλισμός μεταξύ του επιχειρηματικού μοντέλου της Blackstone στην Ισπανία και τις ΗΠΑ, ενθαρρύνει μια σχέση μεταξύ της PAH και της Right to the City Alliance (Συμμαχία για το Δικαίωμα στην Πόλη-RTC), ενός δικτύου οργανώσεων στις ΗΠΑ για κοινωνική, φυλετική και στεγαστική δικαιοσύνη). Αυτό έχει οδηγήσει σε πολλές διακρατικές δράσεις. Η πρώτη ήταν τον Φεβρουάριο, όπου η PAH και το RTC διοργάνωσαν μια ταυτόχρονη διαμαρτυρία κατά της Blackstone στη Νέα Υόρκη, το Σαν Φρανσίσκο και στο El Prat de Llobregat (Βαρκελώνη). Στην τελευταία, πολλοί πήδηξαν τον φράχτη και γέμισαν την είσοδο με πράσινα αυτοκόλλητα για να προειδοποιήσουν ότι δεν θα μείνουν άπραγοι απέναντι σε έναν από τους κορυφαίους επενδυτικούς ομίλους στον κόσμο. Περισσότερες διεθνείς δράσεις ακολούθησαν τον Μάρτιο και τον Οκτώβριο.

Ακτιβιστές στις ΗΠΑ και αλλού, είναι πρόθυμοι να μάθουν από την επιτυχία της PAH στη δημιουργία ενός ενιαίου σε εθνική κλίμακα κινήματος υπεράσπισης του δικαιώματος στη στέγαση, ενώ ακτιβιστές και στις δύο χώρες έχουν επίγνωση της επιτακτικής ανάγκης δημιουργίας μια διεθνούς συμμαχίας για πιο αποτελεσματική αμφισβήτηση των επιπτώσεων των παγκόσμιων εταιρειών επενδύσεων σε τοπικό επίπεδο. Η ανάπτυξη του ακτιβισμού που συνδέει ανόμοιους τόπους αλλά με κοινές επιπτώσεις από παγκόσμιες διαδικασίες όπως η χρηματιστικοποίηση, μας θυμίζει ότι, καθώς οι επενδυτές συγκεντρώνουν χαρτοφυλάκια ακίνητης περιουσίας, ενώνουν επίσης την δύναμη του κόσμου να αγωνιστεί ενάντια στο νέο κύμα οικονομικής εξαθλίωσης.

Ο Μarc Font and η Gemma Garcia είναι αγωνιστές και δημοσιογράφοι, και δραστηριοποιούνται στο κίνημα κατά των εξώσεων. Δημοσιεύθηκε  στο ανεξάρτητο μέσο ενημέρωσης για την κοινωνική αλλαγή «La Directa». Η Melissa García and Desiree Fields το μετέφρασαν στα αγγλικά, εμπλουτίζοντάς το με στοιχεία, για το ηλεκτρονικό περιοδικό ριζοσπαστικής φαντασίας ROAR, 22.10.2015.

Σημείωση: Το κείμενο είχε μεταφραστεί ήδη στα ελληνικά (από τον rebelian) και δημοσιευθεί στο indymedia στις 28.10.2015. To διαπιστώσαμε εκ των υστέρων, και το επισημαίνουμε.

One thought on “Ισπανία: αγορά ακινήτων, κερδοσκοπία και αντίσταση

  1. Παράθεμα: Ισπανία: αγορά ακινήτων, κερδοσκοπία και αντίσταση | Alexius DIAKOGIANNIS

Σχολιάστε

Εισάγετε τα παρακάτω στοιχεία ή επιλέξτε ένα εικονίδιο για να συνδεθείτε:

Λογότυπο WordPress.com

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό WordPress.com. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Twitter

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Twitter. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Facebook

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Facebook. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Φωτογραφία Google+

Σχολιάζετε χρησιμοποιώντας τον λογαριασμό Google+. Αποσύνδεση / Αλλαγή )

Σύνδεση με %s